Reforma de condomínios é o assunto que trouxemos hoje! Isso porque depois de projetar uma edificação, reformar é uma das atividades que mais dá trabalho.
Neste artigo, a Sallus Engenharia falará um pouco sobre a elaboração de reforma de condomínio e como ela pode te ajudar com esse processo.
Reforma de condomínios
Obras fazem parte do nosso dia a dia e chega uma hora em que reformas em condomínios são necessárias, por vezes até imprescindíveis.
Nesse momento, é possível que apareçam muitas dúvidas a respeito da elaboração e execução do projeto. Porque para quem preza por estar em conformidade com normas técnicas, operando dentro da legalidade, a preocupação com transtornos e prejuízos é uma constante.
O que é o projeto de reforma de condomínios e quais podem ser as etapas?
Esse processo diz respeito a entender as necessidades dos moradores, das dimensões dos espaços e como são configurados – priorizando assim um Programa de Necessidades, observando aspectos essenciais ao bem-estar dos proprietários.
Nessa etapa existem inúmeras tentativas de atender aos interesses comuns, na melhor configuração que for possível, baseando-se nos projetos existentes da edificação.
Um ponto importante, que já queremos mencionar, é que contratar um arquiteto capacitado é essencial para a realização de um projeto de reforma, porque tratam-se de alterações a uma construção consolidada. Pode parecer simples, mas exige muita atenção aos detalhes em razão da estrutura dos edifícios. Portanto, o Projeto de Reforma objetiva trazer adequação ou redesenhar o projeto arquitetônico já existente
A Norma de Reformas da ABNT fiscaliza, com rigor, a presença de profissionais habilitados na realização desses projetos de reforma.
Legislação para reformas em condomínios
Antes de começar o plano de reforma, é preciso se ater à legislação. Os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII – Do Condomínio Edilício abordam o tema, dividindo as obras em três tipos de obras: Necessárias, Úteis e Voluptuárias em condomínio.
1. Necessárias
São todas as obras que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio. Ex: Reparos nas redes elétrica ou hidráulica, impermeabilização de lajes por causa de infiltração, trocas e reparos de para-raios, modificações no sistema de interfones, modernização dos elevadores, reparos para melhorar a acessibilidade.
2. Úteis
São as obras que facilitam e otimizam a vida em comunidade e o acesso ao condomínio, como por exemplo: Instalação de novos geradores, aumento do espaço para vagas de estacionamento, contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica), instalação de grades ao redor do perímetro.
3. Voluptuárias
São obras que contemplam o lazer dos condôminos e a estética do condomínio. Ex: Compra de decoração para datas especiais e feriados, pintura da fachada com uma cor diferente, contratação de serviço de paisagismo, reformas no salão de festa para torná-lo temático ou mais moderno.
A legislação também determina quais são os tipos de reparos que precisam ser votados pela assembleia antes da execução da obra e quais os quóruns de votação. Confira o texto do Código Civil na íntegra:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Mais regras a seguir …
Existem mais algumas regras que tanto os moradores como o síndico devem respeitar, para além das determinações do Código Civil.
Uma das regras que são específicas para obras em apartamento, é a Norma ABNT 16.280, também conhecida como NBR 16.280. Ela determina que toda e qualquer alteração feita no território de um condomínio vertical precisa ser notificada ao síndico. Ou seja, se um morador quiser fazer uma reforma dentro da unidade, ele precisará entregar uma série de documentos.
Essa documentação precisa ser assinada pelo engenheiro ou arquiteto que irá acompanhar a obra, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
A NBR 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e busca informar que qualquer mudança dentro do edifício, mesmo que em áreas privadas, pode causar graves danos à estrutura do prédio. Pode haver comprometimento da segurança e da integridade de todos que habitam e frequentam o local.
Logo, é primordial que o síndico e os moradores entendam a seriedade da realização de uma obra qualificada em condomínio, investindo em boa e habilitada mão de obra.
Para orientar profissionais da construção civil e sanar as dúvidas mais comuns de síndicos e moradores, a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBea) elaborou um Manual de Orientação de processos de obras. Confira aqui.
Já deu para perceber que vai precisar de alguém que saiba exatamente o que fazer, não é mesmo?
A Sallus Engenharia Jurídica é uma empresa que está há mais de 15 anos no mercado executando projetos e apresentando soluções direcionadas às necessidades de cada cliente.
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