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retificação administrativa de área

A regularização de imóveis é uma questão crucial para garantir a segurança jurídica e a correta utilização de propriedades. No contexto desse processo, a retificação administrativa de área se destaca como uma ferramenta essencial para corrigir informações cadastrais relacionadas ao tamanho de um terreno ou edificação. Neste artigo, exploraremos o que é a retificação administrativa de área, quando ela é necessária e como esse tipo de averbação pode simplificar e resolver questões relacionadas ao registro imobiliário.

O Que é a Retificação Administrativa de Área?

A retificação administrativa de área é um procedimento utilizado para corrigir discrepâncias relacionadas às dimensões de um imóvel no registro público. Essa averbação é realizada perante o Cartório de Registro de Imóveis e visa ajustar informações equivocadas sobre a metragem de um terreno, por exemplo.

Diferentemente de processos judiciais, a retificação administrativa é uma via mais simplificada, quando as alterações necessárias são consensuais entre as partes envolvidas. Esse método é utilizado para corrigir erros evidentes, como equívocos nas medições, que não exigem um litígio mais complexo.

O procedimento ganhou destaque nos últimos anos devido ao crescente volume de inconsistências registradas em imóveis. Dados do setor imobiliário indicam que uma parcela significativa dos registros em cartório contém erros de medição, prejudicando negociações e até financiamentos imobiliários. A adoção da retificação administrativa surge como resposta direta a essa demanda, demonstrando a modernização e a flexibilização dos processos de regularização.

Quando é Necessária a Retificação Administrativa de Área?

A necessidade de retificação administrativa de área pode surgir por diferentes motivos, sendo crucial identificar situações em que essa medida se faz pertinente. Alguns cenários comuns incluem:

1. Erros de Medição

Quando a metragem registrada não condiz com a realidade do imóvel devido a erros de medição, a retificação administrativa é uma solução eficaz.

Um exemplo clássico é um imóvel rural que teve sua medição realizada manualmente há décadas e que, devido à falta de tecnologia na época, apresenta diferenças significativas nas dimensões registradas. O uso de técnicas modernas, como o georreferenciamento, torna essas correções mais precisas, permitindo maior alinhamento entre registro e realidade.

2. Acordos Entre Proprietários

Quando os proprietários envolvidos concordam com a correção da área, a retificação administrativa pode ser um caminho mais ágil e amigável em comparação com processos judiciais.

É comum que lotes herdados ou repartidos informalmente, com medidas distintas das registradas, exijam essa regularização. Com o consenso entre as partes, o processo pode ser finalizado sem a necessidade de disputas judiciais.

3. Atualização de Dados

Se houver necessidade de atualizar as informações cadastrais, incluindo a área, a retificação administrativa é uma opção adequada.

Essa necessidade é recorrente em áreas urbanas em expansão, onde o zoneamento ou novas leis impactam diretamente o registro dos imóveis. Muitas vezes, uma atualização cadastral permite também a adequação ao IPTU ou ao uso comercial da propriedade.

4. Documentação Desatualizada

Quando a documentação do imóvel está desatualizada e não reflete a realidade, a retificação administrativa pode ser utilizada para regularizar a situação.

Um imóvel com escritura antiga, mas já reformado ou ampliado, exige que suas novas características sejam integradas ao registro oficial, evitando problemas em futuras vendas ou sucessões.

Como Funciona o Processo de Retificação Administrativa de Área?

O processo de retificação administrativa de área envolve algumas etapas específicas que devem ser seguidas para garantir a eficácia da averbação. Veja como geralmente o procedimento é conduzido:

1. Levantamento Topográfico

Um levantamento topográfico preciso é fundamental para confirmar as dimensões reais do imóvel e identificar discrepâncias em relação ao registro.

Essa etapa é crucial, principalmente para propriedades com confrontantes que apresentem dúvidas sobre os limites do terreno. O uso de equipamentos avançados, como drones e sensores a laser, tem se popularizado, aumentando a precisão das medições.

2. Documentação Necessária

É necessário reunir a documentação adequada, incluindo a planta atualizada do imóvel, memorial descritivo, e outros documentos que comprovem a necessidade da retificação.

Esses documentos, muitas vezes esquecidos ou mal organizados pelos proprietários, devem ser revisados minuciosamente para evitar atrasos no processo. A falta de uma assinatura ou de um reconhecimento em cartório pode comprometer a análise do pedido.

3. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis

O pedido de retificação administrativa é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis, acompanhado da documentação completa.

A formalidade do protocolo é um dos passos mais importantes. Um protocolo inadequado pode gerar devoluções e atrasos significativos. Aqui, contar com profissionais experientes faz toda a diferença.

4. Análise e Averbação

O cartório analisa a documentação e, se tudo estiver em conformidade, realiza a averbação da retificação administrativa, atualizando as informações no registro do imóvel.

É interessante destacar que, em casos onde há dúvidas, o cartório pode solicitar esclarecimentos adicionais ou até mesmo uma nova vistoria no local. Esse cuidado garante que nenhuma irregularidade comprometa o registro atualizado.

 

Documentos Requeridos

Os documentos indispensáveis para a retificação administrativa incluem:

  • Documento de identificação do solicitante;
  • Identificação e caracterização do imóvel a ser retificado;
  • Documentos dos confrontantes do imóvel;
  • Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), no caso de imóvel rural, com informações completas;
  • Memorial descritivo detalhado;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), devidamente quitada;
  • Levantamento Topográfico atualizado;
  • Planta da área, conforme consta na matrícula;
  • Assinaturas reconhecidas em cartório;
  • Certidões dos Registros de Imóveis relacionados ao imóvel e seus confrontantes.

Para imóveis urbanos, muitas prefeituras exigem também um documento chamado “IPTU descritivo atualizado,” que serve como base para atestar a conformidade da área construída em relação aos dados cadastrados no município.

Vantagens da Retificação Administrativa de Área

A retificação administrativa de área apresenta diversos benefícios que tornam esse procedimento uma escolha vantajosa para proprietários e demais envolvidos no processo de regularização de imóveis.

1. Agilidade

Em comparação com processos judiciais, a retificação administrativa tende a ser mais ágil, especialmente quando há acordo entre as partes.

Isso ocorre porque não há necessidade de tramitação nos tribunais, que pode levar anos. Estudos mostram que, enquanto uma ação judicial de retificação pode levar de 2 a 5 anos, um processo administrativo bem estruturado é concluído em uma média de 3 a 6 meses.

2. Menor Custo

Os custos envolvidos na retificação administrativa geralmente são inferiores aos de processos judiciais, tornando essa opção mais acessível.

Além disso, o uso de ferramentas modernas para o levantamento topográfico e a elaboração de documentos diminuiu significativamente os custos operacionais desse tipo de procedimento. Empresas especializadas conseguem oferecer serviços completos por valores competitivos.

3. Consenso Entre as Partes

A retificação administrativa permite que as partes envolvidas cheguem a um consenso e resolvam a questão de forma mais amigável.

O processo cria um ambiente de diálogo e colaboração, evitando conflitos desnecessários e promovendo maior harmonia entre vizinhos ou coproprietários. Em comunidades rurais, por exemplo, isso é fundamental para evitar litígios que podem impactar negativamente relações interpessoais.

Quando Há Possibilidade de Retificação?

De acordo com o artigo 213 da Lei de Registros Públicos, o Oficial do Cartório poderá realizar a retificação de área por iniciativa própria ou mediante requerimento do interessado nas seguintes situações:

  1. Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
  2. Indicação ou atualização de confrontação;
  3. Alteração de denominação de logradouro público comprovada por documento oficial;
  4. Retificação para inclusão de rumos, ângulos ou coordenadas georreferenciadas sem alteração nas medidas perimetrais;
  5. Correções oriundas de cálculo matemático a partir de dados existentes;
  6. Modificação ou inserção de dados de qualificação pessoal comprovados por documentos oficiais.

Para casos mais complexos, como divergências significativas nos registros ou ausência de consenso entre as partes, será necessário recorrer à via judicial, que exigirá produção de provas adicionais e, possivelmente, audiência.

É Possível Fazer Retificação de Área Extrajudicial?

A retificação de área de forma administrativa foi regulamentada pela Lei 10.931/04, que alterou os artigos 212, 213 e 214 da Lei 6.015/73. Isso tornou possível corrigir equívocos diretamente no Cartório de Registro de Imóveis do local onde o imóvel está localizado, simplificando o processo de regularização.

Essa medida teve impacto direto na descentralização do Judiciário, promovendo celeridade e economia para as partes envolvidas. Hoje, milhares de regularizações são concluídas administrativamente todos os anos, reduzindo gargalos históricos no setor imobiliário.

É importante ressaltar que, mesmo sendo um processo administrativo, a retificação exige rigor na elaboração e análise dos documentos, pois está diretamente ligada ao direito real imobiliário, considerado público, indisponível e sujeito à determinação legal.

Conclusão

A retificação administrativa de área é uma ferramenta valiosa para corrigir equívocos relacionados às dimensões de um imóvel de maneira eficiente e descomplicada. Quando há consenso entre as partes e a necessidade de correção é clara, esse processo se mostra como uma alternativa vantajosa em termos de agilidade e custo.

Com a crescente complexidade das demandas no setor imobiliário, contar com profissionais especializados em Engenharia Jurídica faz toda a diferença. O suporte técnico e jurídico adequados garantem que as etapas sejam cumpridas com precisão e dentro do prazo esperado.

Se você ainda tem dúvidas ou precisa de auxílio em seu processo de regularização, entre em contato com a Sallus Engenharia Jurídica. Estamos prontos para oferecer as melhores soluções para garantir a segurança e a valorização de seu patrimônio.

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