O desdobro de lote é um procedimento muito utilizado por construtoras, que dividem os espaços adquiridos para erguer edifícios, e também na divisão de propriedades compradas ou herdadas por familiares.
E se você está precisando fazer o desdobro de lote e não sabe como proceder, neste nosso novo artigo vamos tirar todas as suas dúvidas sobre o assunto, bem como deve ser o seu requerimento.
Acompanhe e boa leitura!
1. O que é desdobro de lote?
O desdobro de lote nada mais é do que a divisão de um determinado terreno em dois ou mais lotes, com a devida autorização da Prefeitura da cidade.
Trata-se de um processo que só pode ser realizado quando previsto em lei municipal e de acordo com todas as exigências de dimensionamento e índices urbanísticos vigentes. Por exemplo, na capital de São Paulo, existem áreas de zoneamento misto, menos restritivo quando comparado com a Zona Exclusivamente Residencial (ZER).
Para que o procedimento de desdobro de lote seja realizado é preciso que o proprietário possua a escritura pública do terreno em seu nome, com registro da matrícula imobiliária.
Por fim, vale a pena destacar a diferença entre desmembramento e desdobro de lote. O primeiro é a divisão de uma gleba de terra em lotes.Já o desdobro de lote é a divisão de um lote em 2 ou mais lotes
2. Qual a diferença entre desdobro e remembramento de lotes?
O remembramento de lotes é o procedimento através do qual dois ou mais lotes são unificados, gerando-se um novo lote. Ou seja, duas matrículas são unificadas, gerando uma nova matrícula.
O procedimento de remembramento deve estar de acordo com a lei do município onde os lotes se encontram localizados, conforme estipulado pela Lei 6.766/79.
No mais, é importante destacar que os terrenos que serão remembrados devem pertencer a um único proprietário, ou seja, donos diferentes não podem fazer a unificação de lotes.
3. O que deve ser observado antes de iniciar o procedimento de desdobro de lotes?
Sempre que fizer o desdobro de lote urbano é importante se informar a respeito do que a legislação municipal prevê a respeito dos comprimentos mínimo e máximo de testada (parte do terreno que faz limite com rua ou logradouro público) permitidos e da fração mínima de parcelamento que o imóvel deve ter.
No caso, estes valores podem variar dependendo da lei de zoneamento urbano de cada cidade.
Alguns municípios costumam ser menos restritivos em áreas de zoneamento misto e mais restritivos em áreas de zoneamento residencial, autorizando diferentes valores para a fração mínima de parcelamento e para o comprimento da testada do lote.
4. Quais leis devem ser observadas?
No que se refere ao desdobro de lote urbano, existem 2 leis principais que definem como que você deve proceder. São elas:
- Lei Nº 6.015/ 73, conhecida como Lei dos Registros Públicos;
- Lei N° 6.766, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
5. Como deve ser feito esse procedimento de desdobro de lotes?
Em terrenos, a divisão não impõe um número específico de espaços, desde que tenha frente mínima para a rua e áreas mínimas exigidas pelas Prefeituras. É a partir disso que será determinada a quantidade de lotes.
Para começar, um profissional habilitado pelo CREA deverá medir o terreno, com ou sem construção, e preparar as plantas e o memorial descritivo, para protocolar e aprovar na Prefeitura Municipal. O memorial reúne todas as informações referentes à divisão do espaço como descrições, medições e divisões.
Feito isso, será preciso juntar com o memorial, as plantas e o alvará (aprovação pelo órgão competente do município setor urbanístico) concedido pela Prefeitura e o requerimento de solicitação de desmembramento preenchido para apresentar ao oficial do Cartório de Registro de Imóveis. No requerimento deverá constar a assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com firmas reconhecidas, o número de matrículas e a descrição do imóvel subdividido.
Após o protocolo em Cartório dos documentos, e estando tudo em ordem, o Oficial de Registro de Imóveis irá proceder a averbação da subdivisão e encerramento da matrícula originária e abrir as novas matrículas dos imóveis divididos.
A solicitação do desdobro de lote deve ser realizada em cartórios de imóveis e a matrícula do imóvel deve conter descrições completas e detalhadas.
6. Quais são os órgãos envolvidos no desdobro do terreno?
O desdobro de lote exige alguns trâmites jurídicos na Prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis do município onde está localizado o terreno.
7. Quais são os benefícios para o proprietário?
O desdobro de lote traz alguns benefícios para o seu proprietário, entre ele:
- Cria espaço para diversos tipos de construções, como por exemplo, residências, salas comerciais, pequenos prédios ou galpões.
- Quando se trata de um lançamento imobiliário, é possível lançá-lo em fases, o que pode ajudar no sucesso das vendas. Dessa forma, o risco é menor e o valor tende a subir a cada fase.
- Terreno de menor valor terá IPTU menor;
- É uma maneira eficaz de regularizar construções existentes nos fundos do terreno.
- Coloca um fim nas brigas e discussões entre herdeiros de um imóvel;
- Torna-se mais fácil vender o terreno, pois o preço será menor, atraindo um maior número de possíveis compradores;
- Aumento na margem de lucro, pois cada terreno resultante pode ser vendido por um preço maior do que o que você conseguiria pedir na venda de um único terreno.
8. Desdobro de IPTU é a mesma coisa que desdobro de lote?
Não. Desdobro de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) não significa desdobro de lote, tampouco que seu imóvel esteja regularizado.
Imagine que você tenha um terreno com 700 m², e resolveu construir duas casas, devidamente separadas por um muro. É possível solicitar o desdobro do IPTU, ou seja, o tributo será pago de forma individual para cada imóvel, baseando-se em área de terreno e área construída.
Outro exemplo muito comum é quando no mesmo terreno se constrói um imóvel residencial e outro imóvel comercial. Assim, por conta das características de cada imóvel, a tributação é diferenciada. Ou seja, deverá ser feito o desdobro do IPTU, para cada um ser taxado como previsto na lei.
Assim, o desdobro do IPTU apenas aponta que a cobrança do será feita de forma individual, e não significa que o lote também esteja desdobrado.
O processo de desdobro de IPTU é mais simples e menos burocrático do que o processo de desdobro de lote, que é feito no Cartório de Registro de Imóveis. No desdobro de IPTU, por exemplo, índices de zoneamento não são levados em conta durante o processo.
9. Por que é importante contar com ajuda especializada no desdobro de lote?
O processo de desdobro de lote inclui a apresentação de diversos documentos e possíveis correções, que podem ser solicitadas a qualquer momento pelos órgãos públicos. Por isso, é imprescindível contar com a ajuda de uma empresa especializada no assunto.
O serviço profissional irá garantir mais agilidade nos trâmites e aumentar as chances de ter o desdobro de lote autorizado pela Prefeitura, com abertura de uma matrícula para cada lote dividido.
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Realizamos, há mais de 15 anos, todo o projeto com uma equipe qualificada e certificada junto ao CREA – SP (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo), ao CAU/SP (Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo) e à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
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