A regularização de imóveis já construídos é uma preocupação crescente para proprietários e investidores imobiliários em muitas partes do mundo. Muitas vezes, a falta de documentação adequada, a não conformidade com regulamentos locais e a evolução das leis de zoneamento podem resultar em imóveis construídos que estão em situação irregular.
Neste artigo, exploraremos diversas estratégias e dicas valiosas para ajudar você a regularizar seu imóvel de forma eficiente e dentro da legalidade. Através da compreensão dos passos necessários e da aplicação de práticas recomendadas, você estará no caminho certo para resolver problemas de regularização e garantir a conformidade de seu imóvel com as normas vigentes. Portanto, continue a leitura para descobrir como transformar um imóvel irregular em uma propriedade devidamente regularizada e pronta para o futuro.
Como regularizar um imóvel já construído
Inicie com Pesquisa: Antes de tudo, é crucial analisar a situação legal atual do imóvel. Portanto, pesquise documentos de propriedade, planos e regulamentos locais. Isso facilitará a compreensão das etapas a seguir.
Consulte um Profissional: Uma abordagem recomendada é contratar um advogado ou um arquiteto especializado em regularização imobiliária. Dessa forma, você obterá orientação especializada.
Levante Documentação Completa: Reúna todos os documentos relacionados ao imóvel, incluindo plantas, licenças e registros. Além disso, certifique-se de que estão atualizados.
Verifique as Normas Locais: Conheça as regulamentações e leis municipais que se aplicam ao seu imóvel. Isso garantirá que você está ciente das exigências específicas da sua região.
Retifique Inconsistências: Identifique qualquer não conformidade existente e trabalhe na correção. Por conseguinte, isso pode incluir a adaptação da estrutura ao zoneamento ou regulamentos atuais.
Solicite Aprovações Necessárias: Certifique-se de obter todas as permissões e aprovações necessárias para as alterações ou correções no imóvel. Ao fazê-lo, evite futuros problemas legais.
Regularize a Documentação de Propriedade: Garanta que a documentação de propriedade esteja em ordem e que todos os proprietários estejam listados corretamente. Portanto, isso pode incluir a atualização do registro de propriedade.
Cumpra os Prazos: Assegure-se de cumprir todos os prazos estabelecidos pelas autoridades locais. Dessa maneira, você evitará multas e atrasos desnecessários.
Finalize com uma Vistoria: Após concluir o processo, solicite uma vistoria das autoridades locais para garantir que tudo esteja de acordo com as normas. Isso confirmará a regularização do imóvel.
Mantenha a Documentação em Ordem: Finalmente, mantenha todos os documentos relacionados ao imóvel organizados e de fácil acesso. Isso o ajudará a evitar problemas futuros.
Veja agora como regularizar um imóvel já construído nas seguintes hipóteses:
Ausência da escritura
Esse é, com certeza, um dos motivos mais comuns para que uma propriedade se torne irregular. E, se você adquiriu um imóvel que não possui o documento, você pode ter uma série de problemas e até mesmo perder a propriedade.
Nesses casos, é necessário procurar o antigo proprietário e pedir para que ele o acompanhe até o cartório, onde vocês, juntos, farão a escritura. Também será preciso levar um documento que comprove a compra do imóvel.
No entanto, caso não seja possível localizar o antigo proprietário, será necessário acionar a justiça para registrar o bem. O mais comum, nesses casos, é utilizar uma ação por usucapião para regularização do imóvel.
Imóvel sem Habite-se
O Habite-se é uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais, tanto municipais como das concessionárias de serviços públicos.
Ele é de responsabilidade do proprietário legal do imóvel. Assim, o proprietário do imóvel, seja uma incorporadora, construtora ou pessoa física, faz a requisição perante o órgão competente da Prefeitura.
No caso da compra de um imóvel sem Habite-se, algumas ações podem ser tomadas para que a situação se resolva e você não saia no prejuízo, como por exemplo:
- Propositura de uma medida liminar para obrigar o proprietário a regularizar o imóvel, sob pena de pagamento de multa diária;
- Suspensão dos pagamentos das parcelas enquanto o vendedor não cumprir com sua obrigação;
- Rescisão do contrato de compra e venda e aplicação de multa contra o vendedor do imóvel.
No entanto, caso você tenha pressa em resolver o problema, basta ter em mãos uma planta do imóvel, feita por um engenheiro ou arquiteto. Se seu imóvel estiver de acordo com a planta e as exigências municipais, você leva essa planta para a Prefeitura e pede a regularização.
E para saber mais sobre esse assunto, vale a pena conferir nosso artigo Imóvel sem Habite-se: o que fazer.
Existência de inventário e dívidas
No Brasil, é comum que os processos de inventário se arrastem por anos e os imóveis acabam sendo negociados pelos herdeiros de forma irregular, ou seja, sem a autorização da Justiça. Aí, será preciso procurar os herdeiros e acionar a Justiça requerendo a regularização do imóvel.
Já no caso de dívidas de outros proprietários ou do próprio imóvel, o ideal é negociar com os credores, condomínio, Prefeitura ou instituição bancária.
Reformas não autorizadas no imóvel
Para qualquer tipo de mudança que você deseja realizar no seu imóvel será preciso uma autorização da Prefeitura. Caso isso não aconteça, seu imóvel fica irregular e isso poderá trazer sérias consequências.
Todas as vezes que você alterar seu imóvel, seja ele residencial ou comercial, você precisará de uma averbação, ou seja, de fazer constar no registro do imóvel as modificações que foram efetuadas.
Para isso será necessária a apresentação de alguns documentos, como por exemplo:
- Projeto de engenharia/arquitetura das reformas;
- Requerimento firmado pelo proprietário om CPF, profissão, endereço, estado civil, mencionando o valor da construção;
- Certidão de conclusão de obra;
- Planta do imóvel aprovada na Prefeitura, com assinatura de um engenheiro responsável.
Nesses casos, é importante conferir se o imóvel não se enquadra na Lei da Anistia – Lei nº 17.202/2019. Por essa lei, proprietários de imóveis em situação irregular poderiam aproveitar a mencionada lei para legalizá-los e se livrarem das pesadas multas e do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) retroativo incidente sobre a área irregular.
Conclusão
Em síntese, as dicas e orientações apresentadas ao longo deste artigo destacam a importância de um processo ordenado e eficaz para regularizar um imóvel já construído. Ao analisar a situação atual, consultar profissionais qualificados e reunir a documentação necessária, você garante um alicerce sólido para o sucesso da regularização. Ademais, a atenção às normas locais e a correção de possíveis não conformidades são passos fundamentais para evitar futuros obstáculos legais.
É crucial enfatizar que a regularização não é apenas uma questão de cumprir requisitos burocráticos, mas também uma maneira de proteger seu investimento e garantir a segurança jurídica da propriedade. Por conseguinte, ao solicitar aprovações e manter a documentação em dia, você assegura que seu imóvel está em conformidade com as leis e regulamentos vigentes.
Embora o processo possa parecer complexo, é possível alcançar a regularização com sucesso, desde que você siga as diretrizes e esteja disposto a perseverar. Em última análise, ao adotar uma abordagem diligente e proativa, você estará preparado para desfrutar de um imóvel regularizado, livre de problemas legais e pronto para ser desfrutado com tranquilidade.
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