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como calcular iptu

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é uma obrigação tributária que incide sobre propriedades urbanas, sejam elas residenciais ou comerciais. Uma das variáveis essenciais para o cálculo desse imposto é a área construída do imóvel. Neste artigo, exploraremos em detalhes como calcular o IPTU com base na área construída, fornecendo um guia abrangente para proprietários e interessados no assunto.

O que é o IPTU e Como Funciona o Cálculo?

O IPTU é um tributo municipal cujo valor é determinado a partir da avaliação do imóvel. Esse imposto é uma fonte significativa de receita para os municípios e é utilizado para financiar serviços públicos locais, como infraestrutura, educação e saúde. O cálculo do IPTU envolve diversos fatores, sendo a área construída um dos elementos cruciais.

Além disso, o IPTU é uma das principais ferramentas das prefeituras para fomentar políticas urbanas. Ele permite a implementação de obras e serviços que melhoram a qualidade de vida nas cidades, como pavimentação de ruas, iluminação pública, instalação de redes de saneamento e manutenção de praças. Dessa forma, o imposto representa não só uma obrigação tributária, mas também uma forma de contribuição cidadã para o desenvolvimento do município.

O que significa área construída?

Agora, para entendermos efetivamente como é o cálculo de IPTU de área construída, é preciso compreender do que se trata o conceito de área construída. Uma boa maneira de explicá-lo é diferenciando-o de área útil.

No caso desta última, só se consideram os espaços construídos do piso, sem levar em consideração as espessuras das paredes. No que tange à área construída, a lógica é distinta, pois até mesmo a espessura das paredes são consideradas no cálculo. Dessa maneira, se, por exemplo, a espessura das paredes de uma sala de 30m² são de 20cm, eles são incluídos no valor da área construída.

Ainda, a área construída pode englobar áreas comuns, no caso de condomínios verticais ou horizontais. Nesses casos, corredores, salões de festas, playgrounds e outros espaços compartilhados podem ser parcial ou totalmente considerados na área de cada unidade para o cálculo do imposto. Essa definição específica, porém, depende das regras municipais que regulamentam o IPTU.

Quem precisa pagar IPTU?

Todos os proprietários de imóveis no meio urbano precisam pagar IPTU. Para que esse tributo seja cobrado, os imóveis devem contar com, pelo menos, dois dos seguintes serviços públicos:

  • Abastecimento de água;
  • Rede de drenagem pluvial;
  • Calçamento;
  • Iluminação pública;
  • Esgoto sanitário;
  • Posto de saúde ou escola primária no raio de 3km.

Dessa forma, uma vez assistidos por alguns desses serviços, os proprietários precisam pagar o IPTU correspondente ao valor definido a partir dos critérios da sua cidade.

Vale destacar que mesmo terrenos sem construções (terrenos vazios) podem estar sujeitos ao IPTU. Nesses casos, ele é calculado apenas sobre a área territorial do imóvel, e a alíquota aplicada pode ser diferente daquela incidente sobre imóveis construídos. Em muitos municípios, o IPTU sobre terrenos não edificados é usado como instrumento para incentivar o uso ou a ocupação desses terrenos, reduzindo áreas ociosas em zonas urbanas.

Fatores Considerados no Cálculo do IPTU

O cálculo do IPTU não é baseado apenas na área construída, mas em diversos fatores que podem variar entre os municípios. Aqui estão os principais:

  1. Valor Venal do Imóvel: Representa o valor de mercado do imóvel, considerando características como localização, idade e padrão construtivo.
  2. Alíquotas: São percentuais aplicados sobre o valor venal para determinar o montante a ser pago. As alíquotas variam de acordo com as leis municipais.
  3. Descontos e Acréscimos: Podem ser aplicados descontos para incentivar o pagamento antecipado, enquanto acréscimos ocorrem em casos de atraso no pagamento.
  4. Área Construída: A quantidade de metros quadrados construídos no imóvel é um fator determinante no cálculo do IPTU.

Além disso, o cálculo pode ser impactado por características como a destinação do imóvel (residencial, comercial ou industrial), o tipo de construção (casas simples, prédios luxuosos, galpões industriais, etc.) e até mesmo a classificação de zoneamento da área em que o imóvel está localizado. Os imóveis localizados em regiões valorizadas ou que tenham características de luxo normalmente estão sujeitos a um IPTU mais alto.

Como descobrir o valor venal dos imóveis?

Uma das perguntas que mais gera dúvida no momento de pensar no cálculo de IPTU diz respeito ao seu valor venal, que é a base de cobrança usada pelos municípios. Para tanto, alguns indicadores precisam ser considerados, tais como:

  • O tipo de edificação do imóvel;
  • O valor unitário residencial;
  • Posição exata do imóvel na quadra;
  • Tempo de vida do imóvel desde a emissão do “habite-se”;
  • Área total do terreno e da construção.

Além dos fatores mencionados, os municípios costumam utilizar tabelas de avaliação ou coeficientes que estabelecem o valor do metro quadrado para cada tipo de edificação e localização. Esse sistema é atualizado periodicamente para refletir mudanças nos valores de mercado. Portanto, imóveis que tiveram melhorias, ampliações ou mudanças de uso podem ter o valor venal revisado, gerando impacto direto no IPTU.

Como Calcular o IPTU com Base na Área Construída?

Calcular o IPTU com base na área construída requer alguns passos específicos. Aqui está um guia prático:

Passo 1: Obtenha a Planta Baixa do Imóvel

Para calcular a área construída, é fundamental ter acesso à planta baixa do imóvel. Essa documentação fornece as dimensões precisas de cada cômodo e facilita a determinação da área total construída.

Passo 2: Meça Cada Cômodo

Com a planta baixa em mãos, meça a área de cada cômodo. Lembre-se de medir apenas a área interna das paredes externas, excluindo áreas como varandas e terraços não fechados.

Passo 3: Some as Áreas dos Cômodos

Some todas as áreas medidas para obter a área construída total do imóvel. Essa será a quantidade de metros quadrados utilizada no cálculo do IPTU.

Passo 4: Consulte a Legislação Municipal

Verifique as leis municipais para conhecer as alíquotas aplicáveis ao cálculo do IPTU. As alíquotas podem variar com base na destinação do imóvel (residencial, comercial, industrial) e outras características.

Passo 5: Aplique as Alíquotas

Multiplique a área construída pelo valor venal do imóvel e, em seguida, aplique a alíquota correspondente. Essa operação resultará no valor do IPTU devido.

Passo 6: Considere Descontos e Acréscimos

Verifique se há descontos para pagamento antecipado e aplique-os, se aplicável. Da mesma forma, esteja ciente de eventuais acréscimos por atraso no pagamento.

É importante lembrar que a interpretação exata desses passos pode variar entre os municípios, que possuem autonomia para definir detalhes do cálculo. Além disso, a análise dos mapas de zoneamento ou planos diretores da cidade pode ajudar a prever alterações futuras no valor do IPTU devido a mudanças na urbanização da região.

Considerações Importantes sobre o IPTU

Além do cálculo com base na área construída, é crucial compreender algumas considerações importantes sobre o IPTU. Aqui, destacamos aspectos essenciais para os proprietários de imóveis:

Reajustes Anuais do IPTU

Os municípios têm o direito de reajustar o IPTU anualmente, considerando fatores como a valorização imobiliária e a atualização da planta genérica de valores (PGV). Essa planta estabelece o valor do metro quadrado para diferentes zonas da cidade, sendo usada para calcular o valor venal dos imóveis.

No entanto, é importante destacar que esses reajustes nem sempre refletem aumentos na capacidade de pagamento dos contribuintes. Por isso, muitos municípios oferecem programas de isenção parcial ou total para determinados grupos de pessoas, como idosos, pessoas com deficiência ou famílias de baixa renda. É recomendável verificar se você atende aos critérios para esses benefícios.

Isenções e Incentivos

Em algumas localidades, certos tipos de imóveis podem ser isentos do pagamento de IPTU. Entre os exemplos mais comuns estão imóveis tombados pelo patrimônio histórico, instituições religiosas ou imóveis utilizados exclusivamente para atividades de assistência social.

Além disso, alguns municípios podem conceder incentivos fiscais para imóveis que adotem práticas sustentáveis, como a instalação de sistemas de energia solar, reaproveitamento de água ou iniciativas de arborização urbana. Essas medidas buscam não apenas aliviar a carga tributária, mas também promover ações alinhadas à preservação ambiental.

Impugnação do IPTU

Se o proprietário considerar que o valor cobrado do IPTU está incorreto ou desproporcional, ele tem o direito de contestar a cobrança. Essa discordância pode surgir, por exemplo, devido a erros no cálculo da área construída, classificação inadequada do imóvel, ou discrepâncias no valor venal.

O processo de impugnação normalmente exige a apresentação de documentação, como a planta atualizada do imóvel, laudos técnicos de avaliação, e, em alguns casos, a contratação de um engenheiro ou arquiteto para embasar a contestação. Embora seja burocrático, esse procedimento pode resultar em uma redução significativa no valor cobrado.

Pagamento Parcelado e Incentivos ao Pagamento Antecipado

A maioria dos municípios oferece a possibilidade de pagamento parcelado do IPTU, permitindo que o contribuinte divida a dívida em várias prestações ao longo do ano. Além disso, é comum a aplicação de descontos para quem opta pelo pagamento em cota única, geralmente no início do ano fiscal.

No entanto, é importante lembrar que, mesmo com essas facilidades, atrasos no pagamento podem gerar multas, juros e encargos adicionais que impactam significativamente o valor final. Por isso, planejar as finanças e buscar opções de pagamento antecipado pode ser a melhor estratégia para reduzir custos.

Diferença entre Área Construída e Área Total

Uma confusão comum entre proprietários é a distinção entre área construída e área total. Enquanto a área construída refere-se ao espaço que inclui a metragem dos cômodos internos e espessura das paredes, a área total abrange todo o terreno do imóvel, incluindo quintais, jardins, varandas abertas e áreas de estacionamento.

Por exemplo, em um terreno de 500m², se a casa construída ocupar 200m², a área construída é de 200m², enquanto os 300m² restantes correspondem à área não construída. Apesar de ambas as áreas influenciarem no valor venal do imóvel, é a área construída que exerce o papel central no cálculo do IPTU, pois reflete diretamente a utilização urbana do espaço.

Impactos do Zoneamento Urbano no Cálculo do IPTU

O zoneamento urbano também tem uma influência direta no valor do IPTU. As cidades são divididas em diferentes zonas (residenciais, comerciais, mistas, industriais, etc.), e cada uma delas pode ter alíquotas específicas, de acordo com a política de valorização da área estabelecida pelo município.

Imóveis em zonas comerciais ou mistas tendem a ter uma tributação mais alta devido à maior valorização da região e ao acesso a uma infraestrutura mais completa. Além disso, áreas recém-urbanizadas podem enfrentar aumentos progressivos no IPTU à medida que a infraestrutura local é desenvolvida. Isso serve como incentivo para que os proprietários utilizem ou vendam os imóveis, contribuindo para o crescimento ordenado da cidade.

Casos Específicos de Cobrança do IPTU

Imóveis de Luxo

Residências classificadas como de alto padrão, seja pelo uso de materiais nobres, design arquitetônico ou localização privilegiada, geralmente recebem valores venais mais altos.

Os municípios consideram fatores como fachadas diferenciadas, piscinas, áreas de lazer privativas, e outros itens de conforto e sofisticação ao calcular o IPTU. Além disso, muitos imóveis desse tipo incluem grandes áreas de construção, que aumentam significativamente a base de cálculo do imposto.

Imóveis Locados ou Arrendados

Se o imóvel está alugado ou arrendado, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU geralmente é do proprietário, salvo cláusula contratual em contrário. É comum que contratos de aluguel prevejam a obrigação de o inquilino arcar com o pagamento do imposto.

Entretanto, no caso de inadimplência do inquilino, a prefeitura pode cobrar o imposto diretamente do proprietário, reforçando a necessidade de gerenciar contratos de locação com atenção.

Como Evitar Surpresas no IPTU: Dicas Práticas

  1. Atualize Regularmente as Informações do Imóvel
    Manter as informações cadastrais do imóvel atualizadas no setor de tributos da prefeitura ajuda a evitar cobranças indevidas ou ajustes inesperados no valor do IPTU. Por exemplo, se houve reformas que ampliaram ou reduziram a área construída, essas mudanças precisam ser informadas ao órgão responsável.
  2. Acompanhe as Reuniões de Atualização do PGV
    Muitos municípios realizam audiências públicas para atualizar a Planta Genérica de Valores (PGV). Participar dessas reuniões é uma oportunidade de entender como os valores do IPTU são definidos e de questionar aumentos desproporcionais.
  3. Considere Consultar Especialistas
    Engenheiros, arquitetos e advogados especializados em direito tributário podem oferecer assistência valiosa no cálculo do IPTU ou na impugnação de cobranças que você considere inadequadas. Investir nesse tipo de consultoria pode ser essencial, especialmente no caso de imóveis de grande valor ou que sofreram mudanças estruturais significativas.
  4. Planeje-se Financeiramente para o IPTU
    Inclua o IPTU no orçamento familiar ou empresarial de forma planejada. Caso o valor seja elevado, considerar o pagamento parcelado pode ajudar a evitar inadimplências e os custos adicionais que isso acarreta.

Conclusão

Calcular o IPTU com base na área construída é uma tarefa essencial para proprietários de imóveis, proporcionando transparência sobre a contribuição fiscal. Seguindo os passos adequados e considerando as variáveis locais, é possível realizar esse cálculo de maneira precisa. Contudo, é sempre recomendável consultar a legislação municipal específica e, se necessário, buscar assessoria jurídica para garantir conformidade e evitar surpresas desagradáveis. Entender como o imposto é calculado permite prever custos e planejar-se adequadamente, além de oferecer subsídios para contestar valores, caso seja necessário.

Além disso, o IPTU vai além de uma simples tributação: ele reflete a responsabilidade compartilhada por todos os cidadãos para o desenvolvimento sustentável e organizado das cidades. Aproveite as dicas fornecidas neste artigo e consulte profissionais qualificados, como a equipe da Sallus Engenharia, para ajudar em quaisquer questões relacionadas ao tema.

Se você ainda ficou com alguma dúvida a respeito do cálculo de IPTU, entre em contato com a Sallus Engenharia. Nosso time de especialistas estará a postos para ajudá-lo no que for preciso.

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